Mutuo e surroga. Ecco quello che c’è da sapere

Il mercato immobiliare vede il prezzo delle case scendere sempre di più e invogliare quindi all’acquisto. Ma molto è cambiato in questi anni per ciò che riguarda i mutui dei cittadini italiani e non sempre è semplice restare al passo coi cambiamenti. Così si rischia talvolta di perdere delle informazioni importanti che ci avrebbero permesso una maggiore possibilità di scelta e il risparmio di una certa quantità di denaro. Ecco quindi una sorta di guida che potrà esservi utile nell’affrontare in modo smart il problema del mutuo sulla prima casa e della surroga. Anzitutto, se non lo avete già fatto, potreste consultare gli strumenti per il confronto dei tassi che aiutano i richiedenti del mutuo a fare scelte sempre più consapevoli e oculate.

Prima di affrontare l’argomento direttamente occorre effettuare una distinzione tra alcuni termini chiave: surroga, sostituzione, rinegoziazione, sospensione del mutuo.

Surroga o portabilità del mutuo.
Questa è un opzione che permette di spostare il proprio mutuo sulla prima casa da un Istituto Bancario ad un altro senza costi aggiuntivi, permettendo di rinegoziare con la nuova banca di riferimento i parametri del mutuo, ovvero, più semplicemente, la durata e il tasso di interesse relativo, senza però andare a toccare il nostro debito residuo, ovvero la parte di denaro che ancora dobbiamo alla banca per estinguere il mutuo stesso.

Sostituzione del mutuo.
Questa opzione prevede invece che si vada ad estinguere il mutuo sulla prima casa chiedendo un mutuo in un altro istituto bancario. Perché compiere un’azione di questo tipo? Ebbene è necessario sottolineare che i tassi di interesse e le offerte delle banche mutano continuamente, così come vengono spesso introdotte nuove leggi e fanno la comparsa nuovi attori nel mercato bancario. È quindi utile guardarsi attorno e cercare di scoprire se esistono istituti di credito che offrano condizioni che ci permettano di risparmiare.

Rinegoziazione mutuo.
Questa è un opzione che non prevede il cambiamento dell’istituto bancario. I parametri del mutuo vengono quindi rinegoziati con la propria banca, solitamente la durata e il tasso di interesse, portando ad un abbassamento del contributo mensile/rata che il cittadino deve all’istituto di credito. La rinegoziazione avviene tramite richiesta formale (che può essere la compilazione di un modulo o una lettera scritta autonomamente a seconda della banca) che va inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. La banca risponderà in via altrettanto formale sempre con ricevuta di ritorno, il tutto senza l’intervento di terze parti.

Sospensione del mutuo.
Dal 1 aprile 2015 è possibile anche richiedere la sospensione di pagamento del mutuo. La sospensione avrà una durata massima di 12 mesi e sarà possibile solo per coloro che hanno un mutuo sulla prima casa, che stanno utilizzando il Fondo di solidarietà per la prima casa. Ovviamente occorre dimostrare di essere realmente impossibilitati a pagare: i motivi gravi che permettono la sospensione sono infatti la perdita del lavoro, la morte, l’infortunio grave, il ritardo di pagamento lavorativo di 90 giorni.

E le banche? Le banche non hanno visto particolarmente di buon occhio tutti questi cambiamenti.Il problema principale è che i mutui a tasso fisso sono collegati ai tassi Irs, che attualmente sono bassissimi e che permettono di ottenere mutui sulla prima casa, soprattutto di lungo periodo (25-30 anni), molto bassi. Stesso discorso vale per i mutui variabili che sono invece legati all’andamento degli Euribor (tassi interbancari), che attualmente sono ai minimi storici (alcuni sono persino finiti sotto zero).

Tutto ciò ha fatto crescere, a febbraio 2015, l’erogazione di mutui sulla prima casa, circa il 35% in più rispetto all’anno passato nello stesso periodo.
La surroga quindi conviene? In molti casi sì, ma occorre sempre fare un’analisi approfondita delle condizioni della banca dove andremo a spostare il nostro mutuo. Per questo è necessario informarsi in più istituti di credito prima di prendere una decisione così importante. Anche perché sarà possibile risparmiare fino a 200 euro per rata per un mutuo fisso da circa 140.000 euro per 20 anni a tasso fisso.